Conceptos clave
¿Qué es el cap rate de un inmueble?
El cap rate o tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual (NOI) dividido entre el precio de compra del inmueble. Mide la rentabilidad del arriendo después de vacancia, administración, predial y mantenimiento, sin considerar financiación. Permite comparar propiedades de distinto valor con un mismo indicador expresado en porcentaje anual.
¿Qué es la rentabilidad bruta de un arriendo?
La rentabilidad bruta de un arriendo es el arriendo anual dividido entre el precio del inmueble, sin restar gastos. Es el indicador que suelen publicar los portales inmobiliarios, pero sobrestima el rendimiento real porque ignora la vacancia, la administración, el predial y el mantenimiento. Sirve solo como filtro inicial para comparar oportunidades.
Indicadores de rentabilidad inmobiliaria
| Indicador | Fórmula | Resultado del ejemplo |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Arriendo anual ÷ precio de compra | 7,2 % |
| Ingreso operativo neto (NOI) | Arriendo efectivo − gastos anuales | $14.300.000 |
| Cap rate | NOI ÷ precio de compra | 4,77 % |
| Rentabilidad neta sobre la inversión | NOI ÷ (precio + gastos de compra) | 4,54 % |
| Flujo de caja mensual | NOI ÷ 12 | $1.191.667 |
| Recuperación de la inversión | Inversión total ÷ NOI | 22 años |
¿Cómo calcular la rentabilidad de un inmueble en arriendo?
Sigue estos pasos con tus cifras o ingrésalas en la calculadora para obtener todos los indicadores a la vez.
- Paso 1. Sumar la inversión total: Suma el precio de compra y los costos de notaría, registro, impuestos y remodelación.
- Paso 2. Calcular el arriendo efectivo: Multiplica el arriendo mensual por los meses ocupados del año; con 1 mes de vacancia, por 11.
- Paso 3. Restar los gastos anuales: Descuenta administración, predial, mantenimiento, seguros y comisión para obtener el NOI.
- Paso 4. Calcular el cap rate: Divide el NOI entre el precio de compra y multiplica por 100.
- Paso 5. Estimar la recuperación: Divide la inversión total entre el NOI para conocer los años de recuperación.
Preguntas relacionadas
¿Cuál es un buen cap rate para un apartamento en Colombia?
En vivienda urbana, un cap rate entre 4 % y 6 % anual se considera habitual, y por encima del 6 % es atractivo. Un apartamento de $300.000.000 con un NOI de $14.300.000 tiene un cap rate del 4,77 %. Compáralo siempre con la rentabilidad de un CDT a 12 meses.
¿Cuánto tiempo se tarda en recuperar la inversión en un inmueble?
Se calcula dividiendo la inversión total entre el ingreso neto anual. Si inviertes $315.000.000 entre precio y gastos de compra y el inmueble deja $14.300.000 netos al año, recuperas la inversión en unos 22 años, sin contar la valorización ni el aumento anual del arriendo.
¿Qué gastos se restan para calcular la rentabilidad neta de un arriendo?
Se restan la vacancia, la administración, el predial, el mantenimiento, los seguros y la comisión de la inmobiliaria. Con un arriendo de $1.800.000, un mes vacío, $250.000 de administración, $1.500.000 de predial y $1.000.000 de mantenimiento, los ingresos anuales bajan de $21.600.000 a $14.300.000.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y cap rate?
La rentabilidad bruta no descuenta gastos y el cap rate sí. Un inmueble de $300.000.000 arrendado en $1.800.000 tiene una rentabilidad bruta del 7,2 %, pero tras restar vacancia, administración, predial y mantenimiento su cap rate baja al 4,77 %. Para decidir, usa siempre el cap rate.
Indicadores que calcula
- Rentabilidad bruta = arriendo mensual × 12 ÷ precio de compra.
- Ingreso operativo neto (NOI) = arriendo cobrado en los meses ocupados − gastos del propietario.
- Cap rate = NOI ÷ precio de compra.
- Rentabilidad sobre la inversión total = NOI ÷ (precio + notaría, registro y remodelación).
- Recuperación = inversión total ÷ NOI, en años.
Ejemplo
Un apartamento de $300.000.000 que se arrienda en $1.800.000 tiene una rentabilidad bruta del 7,2 %. Con un mes de vacancia, $250.000 de administración, $1.500.000 de predial y $1.000.000 de mantenimiento al año, el ingreso neto baja a $14.300.000: un cap rate del 4,8 % y unos 22 años para recuperar la inversión, sin contar la valorización.
Errores comunes al calcular la rentabilidad
- Suponer que el inmueble estará arrendado los 12 meses.
- Olvidar los gastos de compra: notaría, registro, beneficencia y adecuaciones.
- No reservar dinero para reparaciones entre un arrendatario y otro.
- Comparar la rentabilidad bruta con la tasa de un CDT, que ya es neta.
Si vas a comprar con crédito hipotecario, calcula la cuota con la calculadora de amortización y réstala del flujo de caja mensual.